SCI à l’IS ou à l’IR : quel régime fiscal choisir pour votre investissement immobilier ?

Créer une SCI, c’est bien. Choisir le bon régime fiscal, c’est mieux. Ce choix entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS) conditionne votre fiscalité pendant toute la vie du bien, et peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’écart à la revente. Voici ce que vous devez savoir avant de décider.

SCI à l’IR : la transparence fiscale par défaut

Par principe, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. On parle de régime « translucide » : la SCI ne paie pas d’impôt en tant que telle. Ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de loyers dans la catégorie des revenus fonciers.

Fiscalité des loyers : chaque associé est imposé selon sa tranche marginale d’imposition (TMI), à laquelle s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un associé à 30 % de TMI, la charge fiscale totale atteint 47,2 %. Pour un associé à 41 %, elle monte à 58,2 %.

Charges déductibles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, frais de gestion, assurances. En revanche, aucun amortissement du bien n’est possible. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an (limite portée à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique).

Revente : c’est l’atout majeur de la SCI à l’IR. La plus-value est calculée selon le régime des particuliers, avec des abattements progressifs selon la durée de détention : exonération totale à partir de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

SCI à l’IS : amortissements et report d’imposition

Une SCI peut opter volontairement pour l’impôt sur les sociétés. Attention : cette option est irrévocable passé un délai de 5 ans. Il est essentiel de bien mesurer les conséquences avant de cocher cette case.

Fiscalité des loyers : la société est imposée sur ses bénéfices au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros de résultat (sous conditions de capital détenu à 75 % par des personnes physiques), puis à 25 % au-delà. Aucun prélèvement social au niveau de la société.

L’atout de l’amortissement : contrairement à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS peut amortir le bien immobilier (hors terrain), les travaux et le mobilier. L’amortissement vient réduire le résultat imposable, parfois jusqu’à zéro. C’est le principal avantage de ce régime pour les propriétaires fortement imposés.

Distribution : tant que les bénéfices restent dans la SCI, l’imposition est différée. Si les associés souhaitent se verser des dividendes, ceux-ci sont soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), ou au barème IR sur option.

Comparatif chiffré sur un exemple

Prenons un bien générant 20 000 euros de loyers annuels, avec 6 000 euros de charges et 8 000 euros d’amortissements annuels (applicable uniquement en IS), pour un associé à 30 % de TMI :

L’avantage est réel à court terme. Mais si le bien prend de la valeur et que vous le revendez après 25 ans, l’abattement pour durée de détention de la SCI à l’IR peut effacer la quasi-totalité de la plus-value, quand la SCI à l’IS taxera l’intégralité de la base amortie.

Quelle SCI choisir selon votre profil ?

Choisissez la SCI à l’IR si vous…

• Souhaitez transmettre le bien à vos enfants dans une logique patrimoniale familiale
• Envisagez de conserver le bien plus de 20 ans
• Avez une TMI modérée (moins de 30 %)
• Voulez bénéficier des abattements sur plus-values à la revente

Choisissez la SCI à l’IS si vous…

• Etes fortement imposé (TMI supérieure à 41 %) et souhaitez réduire l’imposition courante
• Avez un projet de capitalisation avec réinvestissement des loyers dans la structure
• N’envisagez pas de revendre le bien à court terme ou pilotez une stratégie d’arbitrage maîtrisée
• Gérez plusieurs biens et voulez profiter des amortissements pour effacer fiscalement les bénéfices

FAQ

La SCI à l’IS est-elle vraiment irrévocable ?

Oui. L’option pour l’IS est irrévocable au-delà du délai de 5 exercices. Passé ce délai, le seul moyen de revenir à l’IR est de dissoudre la SCI et d’en créer une nouvelle, ce qui entraîne des coûts fiscaux et juridiques importants. Cette irrévocabilité doit absolument être anticipée avant l’option.

Comment est calculée la plus-value en SCI à l’IS ?

La plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire son prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués depuis la création. Si vous avez amorti 80 000 euros sur 10 ans, la base imposable à la revente augmente d’autant. Cette plus-value est imposée à l’IS (15 % ou 25 %), sans abattement pour durée de détention.

Peut-on créer une SCI à l’IS pour faire de la location meublée ?

Non, une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale. Or, la location meublée (LMNP/LMP) est une activité commerciale par nature. Si vous souhaitez louer en meublé via une structure sociétaire, vous devrez opter pour une SARL de famille ou une SAS, et non une SCI.

La SCI à l’IR est-elle soumise à l’IFI ?

Oui, les parts de SCI à l’IR entrant dans le patrimoine immobilier sont incluses dans la base de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour leur valeur réelle. En SCI à l’IS, les parts sont des parts de sociétés soumises à des règles de valorisation spécifiques, parfois plus favorables sous certaines conditions de déduction des dettes.

Peut-on opter pour la SCI à l’IS en cours de vie de la société ?

Oui, une SCI à l’IR peut opter pour l’IS à tout moment, par décision des associés. Cette option doit être notifiée au service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel elle s’applique. En revanche, une fois passé le délai de 5 ans, il n’est plus possible de revenir en arrière.

La SCI à l’IR permet-elle vraiment de ne pas payer d’impôt sur les loyers ?

C’est possible grâce au mécanisme de déficit foncier : si les charges (travaux, intérêts, taxe foncière) dépassent les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an. Pour les travaux de rénovation énergétique, ce plafond est porté à 21 400 euros par an jusqu’en 2025, puis 15 300 euros en 2026. Le surplus non imputé est reportable sur les revenus fonciers des 10 exercices suivants.