L’immobilier locatif constitue généralement un investissement assez intéressant. Vous demandez-vous si acheter un actif immobilier déjà loué est une bonne idée ? Il faut noter que l’achat de ce type de bien locatif offre de nombreux avantages : un coût d’achat décoté, une rentabilité connue à l’avance, etc. Toutefois, pour bien acheter un actif immobilier déjà loué, il convient de vérifier quelques paramètres importants. Les détails dans ce dossier !
Sommaire
La vérification de l’absence d’impayés
Pour pouvoir obtenir une garantie loyer impayé, une fois la vente réalisée, la vérification de l’absence d’impayés constitue une clause cruciale. Vous devez donc contrôler qu’il n’y a pas d’impayés sur les six derniers mois. Assurez-vous également de récupérer les preuves auprès de l’ancien propriétaire du bien.
À cet effet, il est conseillé de ne pas vous contenter des quittances ou d’une attestation sur l’honneur. Il est toujours nécessaire d’exiger :
- les comptes rendus de gestion lorsque la gestion a été confiée à une agence ;
- les relevés bancaires si le bien a été géré directement par le propriétaire.
Ces différentes pièces sont primordiales, car nettement plus probantes que des quittances ou une attestation sur l’honneur. En effet, vous ne serez protégé par la garantie loyer impayé qu’après une période probatoire de trois mois. Au cours des premiers mois, vous courrez clairement un risque.
Par ailleurs, les mentions de l’acte de vente doivent être le plus explicites possible. Ainsi, il est recommandé de demander au notaire de notifier, dans l’acte, l’absence de tout incident de paiement. Ainsi, le bailleur évitera de mettre sa vente à risque en oubliant de noter des impayés.
Si le bailleur vous indique un impayé en cours, assurez-vous de mentionner dans l’acte de vente que la créance est transmise à l’acheteur. Sans cela, il vous sera impossible de poursuivre le locataire.
La qualité du dossier du locataire
La qualité du dossier du locataire représente également un paramètre à prendre en compte avant l’achat du bien, si vous désirez prendre une couverture loyer impayé une fois que ce bien est acheté. Vous n’avez pas besoin de vous soucier de la situation du locataire, car il n’y a aucun critère de solvabilité après six mois sans impayés.
Vous pouvez vous demander l’intérêt d’une garantie loyer impayé, et cela encore plus, si le bail a été signé avec un garant. Cette dernière est nécessaire pour deux principales raisons :
- la couverture loyer impayé est automatique ;
- la garantie loyer impayé couvre l’ensemble de la procédure.
Toutefois, n’étant pas obligatoire, vous pouvez décider de poursuivre la location de votre logement acheté occupé sans garanties. Dans ce cas, il est primordial d’être extrêmement attentif quant à la qualité du locataire que vous récupérez. Plus précisément, vous n’aurez pas la possibilité de résilier le bail pour intégrer un autre locataire : les motifs du congé du bailleur étant très limités.
La conformité du bail
Autre paramètre à prendre en compte, la conformité du bail.
En effet, le bail du logement occupé est transmis de façon automatique à l’acheteur. Il n’est donc pas nécessaire de réaliser un avenant au bail. De plus, en théorie, il vous est totalement impossible de signer un nouveau bail. L’ancien bail étant toujours en cours.
Le problème le plus fréquent dans ce cas est l’absence de clause résolutoire. Cette clause est en réalité destinée à protéger le propriétaire. Elle lui permet de résilier le bail de manière automatique après un impayé.
Le second problème qui se présente le plus souvent est l’absence d’une clause de solidarité. Cette dernière est assez utile dans le cas d’une collocation ou d’un concubinage. Elle vous donne la possibilité de poursuivre un seul locataire sur l’intégralité du loyer.
Les deux clauses, résolutoires et de solidarité, sont obligatoires lorsque vous désirez prendre une garantie loyer impayé. Assurez-vous donc qu’elles sont présentes dans le bail de location du vendeur.
La cohérence du loyer avec le marché
Le principal avantage de l’achat d’un bien immobilier déjà loué est la transmission d’un flux financier à peu près garanti. En théorie, vous ne prenez alors pas le risque de devoir définir un loyer de marché. Encore moins, celui de devoir chercher des mois durant, un locataire.
Toutefois, vous devez faire attention. En pratique, le loyer accepté par le locataire il y a de cela quelques années peut être maintenant décorrélé du marché. Cela arrive notamment lorsque de nouveaux programmes immobiliers ont émergé dans la zone.
Il est donc primordial d’adopter la même méthode que pour un investissement locatif traditionnel. Publiez une annonce fictive du bien que vous désirez acheter et analysez les demandes que vous recevrez.
L’état général de l’appartement
Au cours de votre visite, le logement sera sûrement occupé par le locataire avec tous ses meubles en place. Cela risque donc d’être assez compliqué. Pour autant, vous ne devez pas faire une visite moins exhaustive. Vous pouvez donc demander à déplacer les meubles afin de vérifier l’état des peintures, du sol et des plinthes. Inspectez les ouvertures et surtout, n’hésitez pas à demander au locataire de vous faire part des éventuels problèmes.
Enfin, assurez-vous de comparer l’état des lieux d’entrée avec celui de l’appartement que vous avez inspecté. Si le logement se trouvait dans un sale état à l’entrée, vous ne serez pas en mesure d’imputer les dégradations au locataire. Les éventuelles rénovations à la sortie du locataire seront donc entièrement à votre charge.
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