Il existe plusieurs types d’investissement immobilier parmi lesquels figure la location de bien meublé. Qu’elle soit professionnelle ou non, ce type de transaction consiste à céder à un tiers un appartement ou une maison pré-équipée de mobiliers et d’autres commodités. Lorsque vous optez pour cette alternative, vous êtes soumis à deux régimes fiscaux que sont : le Micro — BIC et le réel. Comment alors calculer la fiscalité dans chacun des cas ? Focus.
Le régime micro-BIC et ses méthodes de calcul
Si les revenus locatifs annuels en LMNP sont inférieurs à 70 000 euros, alors vous appartenez au régime Micro-Bic. La procédure n’est pas la même lorsqu’il s’agit d’un LMP. En effet, il faut savoir que ce que vous percevez chez les locataires est composé des loyers déclarés qui représentent la somme réelle qui vous appartient. La seconde partie est constituée des loyers imposés qui sont utilisés pour calculer l’impot LMNP par le fisc.
Retenez donc que plus votre loyer imposé est grand, plus votre impôt sera important. Lorsque vous appartenez à ce régime, vous êtes soumis à un abattement pour frais automatique de 50 %. Retenez que l’abattement minimal étant de 305 euros, si vos recettes sont inférieures à cette somme, alors vous ne payez pas d’impôts.
En France, les loyers subissent deux types de fiscalité. Il s’agit des prélèvements sociaux estimés à un pourcentage de 17,2 % et du taux d’impôt sur le revenu. Ce dernier dépend de la tranche marginale d’imposition qui est de 0, 11, 30, 41 et 45 %.
Supposez maintenant que vous avez perçu un loyer de 20 000 euros avec un abattement qui s’élève à 50 %. Pour connaître votre loyer imposé, il faut faire (20000 x 50)/100 = 10 000 euros. Il faut calculer dans un premier temps les prélèvements sociaux à partir du loyer imposé.
Ceci revient à faire : 10 000 euros x 17,2 %= 1720 euros… Si la tranche d’imposition est de 30 %, il faut aussi déterminer ensuite l’impôt sur le revenu en faisant 10 000 euros x 30 % = 3000 euros. Comme impôt, vous devez donc payer au total 1720 euros + 3000 euros = 4720 euros. Le calcul étant un peu complexe, vous pouvez utiliser les simulateurs et les calculateurs en ligne.
Le régime réel et ce qu’il faut savoir
Ceux qui ont un revenu locatif annuel supérieur à 70 000 euros sont automatiquement soumis au régime réel. Si avec cette alternative, vous ne payez pas d’impôts, il faut noter que les démarches sont toutefois compliquées. En effet, vous avez la possibilité de soustraire de vos revenus locatifs, les différentes charges avant l’application de l’impôt.
Il s’agit notamment des honoraires de l’expert-comptable engagé, des intérêts d’emprunts, de l’assurance habitation et de la taxe foncière. Si vous avez eu à effectuer des travaux sur le bien, vous pouvez les déduire également. L’avantage avec ce régime est que vous pouvez enlever aussi l’amortissement du bien ou des mobiliers.
C’est une opération qui lorsqu’elle est faite par un expert n’est pas remise en cause. Supposez que l’ensemble de vos charges sont de 17 000 euros alors que vous percevez un loyer de 20 000 euros. Pour trouver le loyer imposé, il faut faire 20 000 euros -17 000 euros = 3000 euros.
Il faut appliquer les 17, 2 % de prélèvements sociaux à ce montant, ce qui revient à 516 euros. En ce qui concerne l’impot LMP sur le revenu, il est estimé à 3000 x 30 % = 900 euros. En régime réel, vous devez donc payer un total de 816 euros.
Il faut remarquer que le montant fiscal trouvé ici est inférieur à celui du régime Micro-Bic. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles, beaucoup d’investisseurs inscrits au Micro-Bic souhaitent passer au réel. Cela nécessite tout de même le respect de certaines conditions essentielles basées sur le revenu locatif annuel, le paiement des impôts avant le 1er février de l’année des revenus. Si vous commencez le régime réel, il faut aussi y rester au moins deux ans.
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