Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est interdit pour tout nouveau contrat ou renouvellement de bail. Le calendrier s’étend jusqu’en 2034 pour les classes F et E. Mais depuis l’été 2026, la loi Jeanbrun a introduit des assouplissements que tout bailleur doit connaître.
Voici ce que vous devez retenir : le calendrier complet des interdictions, les nouvelles dérogations et les options concrètes pour les propriétaires de passoires thermiques.
DPE G interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. DPE F interdit à partir du 1er janvier 2028. DPE E interdit à partir du 1er janvier 2034. La loi Jeanbrun (2026) permet de déroger à ces interdictions si des travaux d’isolation sont engagés.
Sommaire
- 1 Quel DPE est interdit à la location en 2026 ?
- 2 Le calendrier complet des interdictions jusqu’en 2034
- 3 La loi jeanbrun : les assouplissements de 2026
- 4 Quelles options pour les propriétaires de passoires thermiques ?
- 5 FAQ : passoires thermiques et interdiction de location
- 5.1 Est-il interdit de louer des passoires thermiques ?
- 5.2 Quel DPE est interdit à la location en 2026 ?
- 5.3 Quel DPE pour louer en 2028 ?
- 5.4 Quel DPE pour une passoire thermique ?
- 5.5 Peut-on renouveler un bail avec un logement classé g ?
- 5.6 Quels travaux permettent de bénéficier de la dérogation jeanbrun ?
- 5.7 Quel est le coût d’une rénovation pour passer de g à D ?
- 5.8 La rénovation améliore-t-elle le rendement locatif ?
Quel DPE est interdit à la location en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location dans le cadre d’un nouveau contrat ou d’un renouvellement de bail. Cette interdiction, issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, vise les logements les plus énergivores : ceux dont la consommation dépasse 420 kWh/m²/an.
On dénombre environ 1,5 million de logements classés G en France métropolitaine, soit quelque 5 % du parc locatif. Un chiffre qui paraît limité mais qui représente autant de propriétaires bailleurs directement exposés au risque de vacance locative forcée. En 2026, mettre un logement G en location expose son propriétaire à une requalification du bail en logement indécent, avec des conséquences financières et juridiques à la clé.
Attention : l’interdiction vise les nouveaux contrats ET les renouvellements de bail. Un locataire en place peut rester si le contrat initial n’est pas arrivé à terme. La reconduction tacite devient illégale pour un logement G depuis 2025.
Le calendrier complet des interdictions jusqu’en 2034
La loi Climat et Résilience a établi un calendrier progressif qui court jusqu’en 2034. Chaque étape touche une classe DPE supplémentaire, laissant théoriquement aux propriétaires le temps d’anticiper les travaux.
| Classe DPE | Date d’interdiction | Logements concernés | Consommation indicative |
|---|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 | ~1,5 million | > 420 kWh/m²/an |
| F | 1er janvier 2028 | ~2,6 millions | 331 à 420 kWh/m²/an |
| E | 1er janvier 2034 | ~4,8 millions | 251 à 330 kWh/m²/an |
Au total, ce sont près de 9 millions de logements qui seront progressivement exclus du marché locatif si leurs propriétaires n’entreprennent pas de travaux de rénovation. Pour un bailleur qui possède un bien classé E aujourd’hui, la date de 2034 peut sembler lointaine. Concrètement, compte tenu des délais d’obtention des aides MaPrimeRénov, des travaux et de la réédition du DPE, il faut prévoir au minimum 18 à 24 mois de préparation.
La loi jeanbrun : les assouplissements de 2026
Adoptée au printemps 2026 et promulguée à l’été, la loi Jeanbrun a substantiellement modifié les règles du jeu pour les propriétaires en situation de blocage. Le principe central : un bailleur qui s’engage formellement dans un programme de travaux d’isolation thermique peut continuer à louer son logement classé G ou F pendant la durée du chantier.
La dérogation est conditionnée à plusieurs critères stricts. Le propriétaire doit produire un devis signé avec une entreprise RGE (Reconnue Garante de l’Environnement), déposer une demande de MaPrimeRénov et fixer un calendrier de travaux réaliste. Une attestation est remise au locataire, qui est informé de la situation énergétique du logement et des travaux prévus. La dérogation est limitée dans le temps : elle ne peut excéder 24 mois.
La loi Jeanbrun ne supprime pas les interdictions. Elle offre une voie de sortie temporaire aux propriétaires qui agissent. Un propriétaire qui n’engage aucun travaux ne peut pas bénéficier de cette dérogation.
Quelles options pour les propriétaires de passoires thermiques ?
Face à une passoire thermique, trois stratégies s’offrent concrètement aux bailleurs en 2026.
Rénover pour conserver le bien en location : c’est la voie la plus rentable sur le long terme. Une rénovation globale permet de passer d’un DPE G à un DPE C ou D. Le coût moyen oscille entre 20 000 et 50 000 euros selon la surface et les travaux. MaPrimeRénov et les Certificats d’Économies d’Énergie peuvent couvrir 30 à 60 % de la facture. Les travaux génèrent par ailleurs du déficit foncier déductible, avec un plafond porté à 21 400 euros pour les biens classés F ou G en cours de rénovation.
Vendre le bien avant la prochaine échéance : pour un logement F, la date butoir de janvier 2028 laisse encore le temps d’arbitrer. Un DPE F ou G impacte la valeur à la vente (décote estimée entre 5 et 20 % selon la localisation) donc vendre reste parfois plus rationnel que rénover si le rendement est déjà faible. Vérifiez au préalable les diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier : le DPE est l’un des documents incontournables du dossier.
Activer la dérogation Jeanbrun pour gagner du temps : si vous êtes en cours de montage de dossier ou d’obtention de financement, la loi Jeanbrun vous offre une fenêtre de 24 mois. Profitez-en pour planifier et financer la rénovation sans précipitation.
FAQ : passoires thermiques et interdiction de location
Est-il interdit de louer des passoires thermiques ?
Oui, partiellement. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements F seront interdits à partir du 1er janvier 2028. La loi Jeanbrun prévoit une dérogation temporaire pour les propriétaires engagés dans des travaux de rénovation énergétique certifiés.
Quel DPE est interdit à la location en 2026 ?
En 2026, seule la classe G est formellement interdite à la location pour tout nouveau contrat ou renouvellement de bail. Les logements classés F restent louables jusqu’en 2028 : ils sont toutefois soumis au gel des loyers entre deux locataires depuis 2023.
Quel DPE pour louer en 2028 ?
À partir du 1er janvier 2028, seuls les logements classés A, B, C, D et E seront autorisés à la location. Les logements F et G seront exclus du marché locatif, sauf dérogation liée à des travaux en cours (loi Jeanbrun).
Quel DPE pour une passoire thermique ?
On parle de passoire thermique pour tout logement classé F ou G au DPE. Ces deux classes représentent les biens les plus énergivores et sont progressivement interdits à la location entre 2025 et 2028.
Peut-on renouveler un bail avec un logement classé g ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, le renouvellement d’un bail pour un logement classé G est interdit au même titre que la signature d’un nouveau contrat. Un locataire déjà en place peut terminer son bail en cours : la reconduction tacite n’est plus légalement possible.
Quels travaux permettent de bénéficier de la dérogation jeanbrun ?
La loi Jeanbrun cible principalement les travaux d’isolation thermique (par l’extérieur ou l’intérieur), le remplacement du système de chauffage par une solution performante (pompe à chaleur, chaudière biomasse) et l’installation de fenêtres à double ou triple vitrage. Un devis signé avec une entreprise RGE est obligatoire pour activer la dérogation.
Quel est le coût d’une rénovation pour passer de g à D ?
Pour un appartement de 60 m², le coût d’une rénovation globale permettant de passer de G à D oscille généralement entre 15 000 et 35 000 euros. Après MaPrimeRénov et Certificats d’Économies d’Énergie, le reste à charge peut descendre à 6 000-15 000 euros selon les revenus du propriétaire et les travaux engagés.
La rénovation améliore-t-elle le rendement locatif ?
Oui, à double titre. D’abord, le bien redevient louable, ce qui évite la vacance locative forcée. Ensuite, un logement rénové se loue généralement 5 à 15 % plus cher sur le marché. Pour mesurer précisément l’impact sur votre rendement locatif, intégrez le coût des travaux et le différentiel de loyer dans votre modèle financier.
