Investissez via une SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) peut vous permettre d’acheter un logement à plusieurs, de transmettre un bien immobilier ou d’acquérir des locaux pour votre entreprise. Mais attention à bien en maîtriser les rouages.

La SCI peut être une solution à bien des situations.
Pour créer une SCI, il suffit que deux personnes décident d’acheter en commun un bien immobilier. Sa constitution est simple. Mieux vaut toutefois s’entourer des conseils du notaire pour éviter les erreurs…

Comment créer une SCI

La SCI est une société à part entière, elle répond aux mêmes obligations.
Si vous souhaitez créer une SCI, vous devrez :
    • rédiger des statuts. Compte tenu de leur complexité, mieux vaut recourir aux services d’un notaire et établir un acte notarié.
    • déterminer son l’objet social. Par définition, une SCI ne peut avoir qu’un objet civil : acquérir et posséder un (ou plusieurs) biens immobiliers. Elle ne peut donc pas acheter pour revendre ou opérer des transactions…
    • désigner un gérant. Il sera le plus souvent choisi parmi les associés.
    • convoquer tous les ans une assemblée générale.
    • tenir une comptabilité simplifiée, mais régulière.
    • rédiger un bilan annuel.

SCI et résidence principale

La SCI peut s’avérer utile pour des concubins ou des pacsés qui souhaitent réaliser un projet immobilier et, au-delà, assurer au survivant la possibilité de garder le logement sans être inquiété par les héritiers du défunt.
En revanche, il est déconseillé aux couples mariés d’avoir recours à une SCI pour acheter leur résidence principale. En effet, la SCI ne peut souscrire ni prêt épargne logement, ni prêt à 0 %. La société ne profite pas des avantages fiscaux réservés aux personnes directement propriétaires de leur résidence principale (exonération de plus-value, avantages fiscaux liés aux travaux…).

SCI et gestion de patrimoine

La détention de parts de SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine. On peut ainsi donner des parts de cette société à ses enfants, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, les droits de donation étant calculés sur la valeur vénale des parts.
Pour fixer la valeur des parts données, on prend la valeur de l’immeuble moins les dettes. Les droits de donation sont calculés sur l’actif net de la société. Ce type d’opération est surveillé par le fisc, les services d’un notaire vous éviteront tout problème.

SCI et succession

La SCI offre des avantages en terme de transmission de patrimoine. Elle permet d’assurer la préservation de l’unité du patrimoine familial.
Elle facilite le partage, dans la mesure où il est plus facile de partager des parts de société qu’un immeuble.

SCI et acquisition d’entreprise

Commerçants, artisans, professionnels libéraux ont parfois intérêt à recourir à la SCI pour acquérir ou édifier des locaux professionnels qu’ils loueront ensuite à l’entreprise exploitante ou au professionnel. En dissociant le patrimoine professionnel et privé, la SCI présente plusieurs avantages.
Par exemple :
    • les biens sociaux sont à l’abri des poursuites des créanciers de l’un ou l’autre des associés. Seules les parts sociales de l’associé défaillant peuvent être saisies et non les immeubles sociaux ;
    • l’entrepreneur peut facilement partager ses biens entre ses enfants en attribuant l’entreprise au plus apte à continuer l’activité et en donnant des parts de SCI aux autres.

SCI ou indivision ?

Par certains aspects, la SCI peut faire penser à l’indivision.
Dans un cas comme dans l’autre, il s’agit d’un moyen de détenir un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais la comparaison s’arrête là. Car la SCI présente certains avantages par rapport à l’indivision.
La SCI évite les blocages. Dans l’indivision, toute décision nécessite soit l’accord de tous les indivisaires, soit d’au moins la majorité des 2/3. Ce qui peut être source de blocage. Dans une SCI, le gérant peut en principe accomplir tous les actes dans l’intérêt de la société.

La SCI limite les risques de demande de partage. Un indivisaire peut, à tout moment et pour tout motif, vouloir sortir de l’indivision et récupérer sa mise. Les autres indivisaires peuvent racheter sa part. Mais ils n’en ont pas toujours les moyens. En cas de blocage, c’est le tribunal qui tranchera et pourra ordonner le partage judiciaire. Dans la SCI, le risque de dissolution judiciaire existe aussi mais uniquement pour “justes motifs”. En pratique, la dissolution judiciaire est prononcée en cas de paralysie dans le fonctionnement de la société.

A propos de Laurence 116 Articles
Je partage ici mon expérience dans l'investissement immobilier, la fiscalité et la gestion de patrimoine.

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