Les revenus du crowdfunding immobilier sont fiscalisés comme des revenus de capitaux mobiliers (RCM). Depuis le 1er janvier 2026, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) sur ces gains est passé à 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Pour chaque euro de rendement brut, vous ne conservez concrètement que 0,686 €. Un changement qui modifie les calculs de rentabilité réelle et qu’il est indispensable d’intégrer avant de sélectionner vos projets.
En bref : le PFU 2026 sur le crowdfunding immobilier est de 31,4 % (contre 30 % jusqu’en 2025). Un rendement brut de 10 % génère désormais un rendement net de 6,86 % au lieu de 7 %. La déclaration repose sur l’IFU transmis par votre plateforme, à reporter en case 2TR du formulaire 2042.
Sommaire
- 1 Comment sont imposés les gains du crowdfunding immobilier ?
- 2 Comment déclarer ses revenus de crowdfunding immobilier ?
- 3 Peut-on réduire la fiscalité du crowdfunding immobilier ?
- 4 Questions fréquentes sur la fiscalité du crowdfunding immobilier
- 4.1 Est-ce que le crowdfunding immobilier est imposable ?
- 4.2 Comment déclarer ses revenus de crowdfunding immobilier ?
- 4.3 Quel est le taux de PFU sur le crowdfunding immobilier en 2026 ?
- 4.4 Peut-on déduire une perte en crowdfunding immobilier ?
- 4.5 Le crowdfunding immobilier entre-t-il dans l’assiette de l’IFI ?
- 4.6 L’option pour le barème progressif est-elle intéressante pour le crowdfunding ?
- 4.7 Peut-on loger du crowdfunding immobilier dans un PEA-PME ?
Comment sont imposés les gains du crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier repose principalement sur deux mécanismes : le prêt obligataire (obligations ou minibons) et la prise de participation en capital (actions). Ces deux formes ne sont pas traitées de la même façon par le fisc.
Prêts obligataires et minibons : le PFU à 31,4 %
La grande majorité des plateformes françaises (La Première Brique, Anaxago, Homunity, Fundimmo, etc.) propose du crowdfunding sous forme de prêts. Les intérêts versés à l’investisseur sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis au PFU depuis la loi de finances 2018. Ce taux forfaitaire, communément appelé « flat tax », a été relevé à 31,4 % par la loi de financement de la Sécurité sociale 2026 sous l’effet d’une hausse de 1,4 point de la CSG.
Concrètement, pour un projet affichant un rendement brut annoncé de 8 %, le calcul donne :
| Rendement brut | PFU 2025 (30 %) | PFU 2026 (31,4 %) | Écart |
|---|---|---|---|
| 6 % | 4,20 % net | 4,12 % net | -0,08 pt |
| 8 % | 5,60 % net | 5,49 % net | -0,11 pt |
| 10 % | 7,00 % net | 6,86 % net | -0,14 pt |
| 12 % | 8,40 % net | 8,23 % net | -0,17 pt |
L’impact reste limité en valeur absolue mais il faut systématiquement recalculer vos cibles de rendement net avec le coefficient 0,686 (et non plus 0,70) pour éviter les mauvaises surprises à la déclaration.
Prise de participation en capital (equity crowdfunding)
Lorsque vous investissez en actions ou BSA dans une société portant un projet immobilier, les éventuels dividendes versés sont également soumis au PFU 31,4 %. Les plus-values réalisées à la sortie suivent le même régime. Différence notable : ces titres peuvent, sous conditions, être logés dans un PEA-PME, ce qui ouvre droit à l’exonération d’impôt sur le revenu après cinq ans (les prélèvements sociaux à 17,2 % restent dus).
Attention : le PEA-PME ne concerne que les prises de participation en capital. Les obligations et minibons n’y sont pas éligibles. Vérifiez la nature exacte de votre investissement avant d’envisager cette optimisation.
Comment déclarer ses revenus de crowdfunding immobilier ?
La bonne nouvelle : les plateformes agréées par l’AMF (Autorité des marchés financiers) ou l’ACPR transmettent chaque année un Imprimé Fiscal Unique (IFU) à l’administration fiscale et vous l’adressent directement, généralement avant fin janvier. Ce document recense l’ensemble des intérêts bruts perçus, les prélèvements à la source déjà effectués et les éventuels abattements applicables.
Remplir le formulaire 2042
Les intérêts bruts de vos investissements en crowdfunding immobilier (prêts obligataires) sont à reporter en case 2TR du formulaire 2042. Si la plateforme a prélevé l’acompte d’impôt sur le revenu de 12,8 % à la source, ce montant figure en case 2CK et vient en déduction de votre impôt dû. Les prélèvements sociaux (18,6 %) sont en général déjà collectés directement par la plateforme et n’apparaissent pas sur votre déclaration.
Vérifiez systématiquement que le montant pré-rempli par l’administration correspond bien au total de vos IFU. En cas de plusieurs plateformes, additionnez les montants : chaque plateforme transmet son propre IFU.
Dispense de l’acompte : pour les contribuables aux TMI faibles
Si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 € (personne seule) ou 50 000 € (couple), vous pouvez demander la dispense du prélèvement à la source de 12,8 % auprès de votre plateforme. Cette demande doit être formulée avant le 30 novembre de l’année précédant le versement des intérêts via attestation sur l’honneur. Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 0 % ou 11 %, l’option pour le barème progressif peut alors s’avérer plus avantageuse.
Peut-on réduire la fiscalité du crowdfunding immobilier ?
Le PFU est conçu pour être simple et libératoire. Dans certains cas toutefois, une autre approche permet d’alléger la facture fiscale.
L’option pour le barème progressif
Si votre TMI est de 0 % ou 11 %, l’option pour le barème progressif réduit l’impôt sur le revenu à 0 % ou 11 % au lieu de 12,8 %. Les prélèvements sociaux (18,6 %) restent dus dans tous les cas. Cette option s’exerce lors de la déclaration et s’applique à l’ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers de l’année : il n’est pas possible de la choisir pour certains revenus et pas d’autres.
L’option est pertinente si votre TMI est inférieur ou égal à 11 % et si vos autres revenus mobiliers ne bénéficient pas de l’abattement de 40 % réservé aux dividendes.
Crowdfunding immobilier et IFI : pas d’impact
Bonne nouvelle pour les investisseurs assujettis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : les prêts obligataires et minibons souscrits via les plateformes de crowdfunding ne sont pas inclus dans l’assiette IFI. Vous détenez une créance financière et non un actif immobilier. Contrairement aux parts de SCPI ou à l’immobilier détenu en direct, votre participation en crowdfunding n’alourdit pas votre IFI.
En revanche, si vous avez investi en equity dans une SCI ou une société foncière, l’analyse dépend de la nature des actifs sous-jacents. En cas de doute, consultez un conseiller fiscal ou un expert-comptable.
La perte en capital : non déductible dans le régime PFU
Le risque de perte en capital est réel dans le crowdfunding immobilier. Les pertes sur obligations ne sont généralement pas déductibles fiscalement des intérêts perçus par ailleurs. Cette asymétrie renforce l’importance d’une sélection rigoureuse des projets et d’une diversification entre plateformes. Utilisez notre guide sur le calcul du rendement net pour modéliser vos scénarios, y compris en cas de défaut partiel.
Questions fréquentes sur la fiscalité du crowdfunding immobilier
Est-ce que le crowdfunding immobilier est imposable ?
Oui. Les intérêts perçus via le crowdfunding immobilier sont des revenus de capitaux mobiliers soumis au PFU de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (contre 30 % jusqu’en 2025). Ce taux est prélevé à la source par la plateforme sur les intérêts versés.
Comment déclarer ses revenus de crowdfunding immobilier ?
Vous recevez un Imprimé Fiscal Unique (IFU) de chaque plateforme. Reportez les intérêts bruts en case 2TR du formulaire 2042. L’acompte d’IR de 12,8 % déjà prélevé figure en case 2CK et vient en déduction de votre impôt. En cas de plusieurs plateformes, cumulez les montants de chaque IFU.
Quel est le taux de PFU sur le crowdfunding immobilier en 2026 ?
Le PFU est de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Avant 2026, ce taux était de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). La hausse résulte d’une augmentation de 1,4 point de la CSG votée dans la LFSS 2026.
Peut-on déduire une perte en crowdfunding immobilier ?
Non, dans le cadre des obligations et minibons, les pertes en capital ne sont pas déductibles fiscalement des intérêts perçus. Cette règle renforce l’importance de la diversification entre plusieurs projets et plateformes pour limiter l’impact d’un défaut éventuel.
Le crowdfunding immobilier entre-t-il dans l’assiette de l’IFI ?
Non. Les obligations et minibons souscrits via les plateformes de crowdfunding sont des créances financières et ne sont pas soumis à l’IFI. En revanche, une prise de participation en equity dans une SCI peut, selon sa structure, entrer dans l’assiette. Un bilan précis avec un conseiller fiscal est recommandé dans ce cas.
L’option pour le barème progressif est-elle intéressante pour le crowdfunding ?
Elle peut l’être si votre TMI est de 0 % ou 11 %, car vous payez alors 0 % ou 11 % d’IR au lieu de 12,8 %. Les prélèvements sociaux (18,6 %) restent dus dans tous les cas. Attention : l’option s’applique à l’ensemble de vos revenus mobiliers de l’année et non à une partie.
Peut-on loger du crowdfunding immobilier dans un PEA-PME ?
Oui, uniquement pour les investissements en equity (actions, BSA). Les prêts obligataires et minibons ne sont pas éligibles au PEA-PME. Pour les titres éligibles, l’avantage est l’exonération d’impôt sur le revenu après cinq ans de détention (les prélèvements sociaux à 17,2 % restent dus sur les gains).
