Le dispositif Relance logement est entré en vigueur avec la loi de finances 2026 pour combler le vide laissé par la fin du Pinel. En remplaçant la réduction d’impôt par un mécanisme d’amortissement, il change radicalement la logique de l’investissement locatif aidé. Voici ce qu’il faut savoir, y compris les dernières modifications apportées par la loi Létard du 28 mai 2026.
En bref : le dispositif Jeanbrun crée un statut du bailleur privé basé sur l’amortissement annuel du bien (3,5 % à 5,5 % selon le type de location) et la déduction intégrale des charges. Durée : 9 ans minimum. Plafond d’amortissement : 12 000 euros par an. Déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros. Depuis le 28 mai 2026, extension aux maisons individuelles dans l’ancien.
Sommaire
Pourquoi le relance logement a remplacé le pinel
La loi Pinel s’est éteinte le 31 décembre 2024, sans successeur immédiat. Plusieurs semaines plus tard, le gouvernement a présenté le « plan Relance logement » porté par le ministre Nicolas Jeanbrun, intégré à la loi de finances promulguée en février 2026. L’ambition est explicite : remettre 50 000 logements locatifs privés sur le marché en 2026 et atteindre 400 000 constructions par an d’ici 2030.
Le changement de philosophie est net. Le Pinel accordait une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat. Le Relance logement, lui, s’appuie sur l’amortissement du bien et la déduction des charges réelles. Concrètement, plus vos charges sont élevées (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière), plus l’avantage fiscal est important.
Comment fonctionne l’avantage fiscal
Chaque année, vous déduisez de vos revenus locatifs un pourcentage du prix d’acquisition du logement. Ce taux varie selon le niveau de loyer auquel vous vous engagez :
| Niveau de location | Logement neuf | Logement ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % / an | 3 % / an |
| Social | 4,5 % / an | 3,5 % / an |
| Très social | 5,5 % / an | 4 % / an |
L’amortissement est plafonné à 12 000 euros par an. Toutes les charges restent déductibles sans limite. Si les déductions (amortissement + charges) dépassent les loyers perçus, le déficit foncier ainsi généré s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, exactement comme le mécanisme du déficit foncier classique.
Exemple : appartement neuf acheté 200 000 euros, location intermédiaire. Amortissement : 200 000 x 3,5 % = 7 000 euros. Loyers encaissés : 9 600 euros. Charges réelles (intérêts, taxe foncière, gestion) : 5 500 euros. Total déductions : 12 500 euros, soit un déficit de 2 900 euros imputable sur les autres revenus. A une TMI de 30 %, l’économie fiscale sur le déficit s’élève à 870 euros. En plus, les 9 600 euros de loyers ne sont pas imposés, ce qui représente 2 880 euros supplémentaires d’économie. Gain total : environ 3 750 euros la première année.
Conditions pour en bénéficier
Le dispositif s’affranchit du zonage géographique : contrairement au Pinel, il n’existe pas de zones A/B1 restrictives. N’importe quel territoire est éligible. En revanche, quatre conditions s’appliquent :
- Engagement de location : 9 ans minimum en résidence principale du locataire.
- Loyers plafonnés : selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social).
- Pas de location familiale : le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.
- Travaux de rénovation (ancien seulement) : obligation d’amélioration énergétique, dont les critères ont été modifiés par la loi Létard.
Ce que change la loi létard du 28 mai 2026
L’Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 28 mai 2026, la proposition de loi Létard avec 85 voix pour et 29 contre. Ce texte corrige deux limitations jugées bloquantes par les professionnels de l’immobilier.
Première modification : les maisons individuelles dans l’ancien intègrent le dispositif. La version initiale les excluait complètement, limitant l’accès à l’ancien aux seuls immeubles collectifs.
Deuxième modification : le seuil de travaux ne se mesure plus en euros (30 % du prix du bien dans la loi de finances initiale), mais en sauts de classes DPE. Un logement F ou G doit progresser d’au moins deux classes. Pour les logements mieux classés, un seul saut suffit. Cette approche ouvre potentiellement des dizaines de milliers de biens anciens supplémentaires.
Attention : la loi Létard n’est adoptée qu’en première lecture à ce stade. Le Sénat doit encore l’examiner. Les critères de travaux définitifs pourraient évoluer avant promulgation.
Relance logement vs pinel : ce qui change vraiment
| Critère | Pinel (fin 2024) | Relance logement 2026 |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt (12-21 %) | Amortissement + déduction charges |
| Logements éligibles | Neuf uniquement | Neuf et ancien rénové |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 | Tout le territoire |
| Durée minimale | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Maisons individuelles | Non | Oui (après loi Létard) |
| Plafond avantage | ~6 000 euros/an | 12 000 euros/an |
La différence est cruciale pour le choix du régime fiscal de votre investissement locatif : le Pinel offrait une certitude calculable à l’avance, le Relance logement offre plus de potentiel mais dépend de votre niveau d’imposition et du montant réel de vos charges.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le dispositif relance logement exactement ?
C’est le successeur du Pinel issu de la loi de finances 2026. Également appelé dispositif Jeanbrun ou statut du bailleur privé, il permet à un investisseur locatif d’amortir annuellement son bien (3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer) et de déduire toutes ses charges. Le déficit généré est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an.
Quels logements sont éligibles au dispositif relance logement ?
Les logements neufs collectifs sans condition de travaux, et les logements anciens sous condition d’amélioration énergétique (sauts de classes DPE depuis la loi Létard de mai 2026). Depuis ce même texte, les maisons individuelles dans l’ancien entrent également dans le périmètre.
Y a-t-il des plafonds de loyers ?
Oui, ils sont définis en trois niveaux (intermédiaire, social, très social) et conditionnent directement votre taux d’amortissement. Plus le loyer est bas, plus l’amortissement est élevé. Vous choisissez votre niveau lors de la mise en location et vous engagez à le respecter pendant 9 ans.
Le dispositif relance logement est-il plus avantageux que le pinel ?
Pour un investisseur fortement imposé (TMI 41 % ou 45 %) avec des charges importantes, le Relance logement peut dépasser l’ancien avantage Pinel. Pour un investisseur peu imposé, l’avantage est moindre. Le calcul dépend toujours du profil fiscal individuel et de la structure financière de l’opération.
Qu’est-ce que la loi létard change pour ce dispositif ?
Adoptée en première lecture le 28 mai 2026, elle étend le dispositif aux maisons individuelles dans l’ancien et remplace le seuil de travaux exprimé en euros par une obligation de performance energétique en sauts de classes DPE. Le texte doit encore passer devant le Sénat pour être définitif.
