Comment calculer les plus-values immobilières

Toute vente d’immeuble est susceptible d’être imposée au titre de la plus-value. Sauf s’il s’agit de votre résidence principale…

Il y a plus-value dès lors qu’il existe une différence entre le prix de vente d’un bien et le prix auquel vous l’avez acheté. Vous devrez déclarer le bénéfice ainsi réalisé et vous serez imposé sur ce bénéfice.

Mode de calcul

La plus-value est déterminée grâce à un certain nombre de calculs dont les deux principaux éléments sont le prix d’achat et le prix de vente.
Le prix d’achat
Le prix d’achat à retenir est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu’il a été stipulé dans l’acte.
Il peut être majoré par divers frais (frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités locales, dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration…).
À noter
Si le bien a été acquis par donation ou succession, le prix d’achat pris pour le calcul de la plus-value est égal à la valeur vénale du bien  retenue dans l’acte de donation ou de succession.
Le prix de vente
Le prix à retenir est le prix réel stipulé dans l’acte de vente. Il est réduit, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur à l’occasion de la vente (frais liés à l’établissement des diagnostics obligatoires ou à la mainlevée d’hypothèque par exemple).
Abattement de 10 %
La plus-value brute, ainsi calculée, est réduite d’un abattement de 10 % par année de détention du bien au-delà de la 5e année.
Un abattement forfaitaire de 1 000 € est enfin appliqué, déterminant ainsi l’assiette taxable.

Plus-value brute : Prix de cession – Prix d’achat

Plus-value nette : Plus-value brute moins abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année

Plus-value imposable : Plus-value nette moins abattement de 1 000  € par cession

Et si vous étiez exonéré…

Un certain nombre d’opérations sont exonérées de déclaration et de taxation. Les principales sont :

  • La vente de la résidence principale. Le vendeur doit justifier qu’il s’agit de sa résidence principale, habituelle et effective au jour de la vente. L’exonération concerne également les dépendances « immédiates et nécessaires » à condition qu’elles soient vendues en même temps que la résidence principale. Peu importe que les acheteurs soient différents ou non
  • La vente effectuée après 15 ans de détention par le vendeur
  • Le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €
  • En cas d’expropriation, si l’indemnité perçue en dédommagement est réutilisée en intégralité, dans les 12 mois à compter de la date de perception, pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un immeuble.

Pacs et exonération de plus-value immobilière
Jusqu’à présent, suite à une séparation et au départ du domicile conjugal, seuls les propriétaires mariés étaient exonérés de la plus-value lors de la revente de leur habitation principale. Cette exonération est étendue aux partenaires qui rompent un Pacs à condition que le bien soit vendu dans l’année qui suit la séparation.

Plus-value : votre notaire s’occupe de tout
C’est le notaire du vendeur qui déclare, calcule et paie l’impôt sur le prix de vente. L’impôt est donc acquitté au moment de la vente.
C’est également lui qui est chargé de remettre au bureau des hypothèques, en même temps que l’acte de vente, l’original de la déclaration et le montant de l’impôt. Ce système a le mérite de réduire les risques d’oublis ou d’erreurs de calcul. Autre avantage : le vendeur reçoit un chèque net d’impôt, ce qui lui permet de connaître immédiatement la somme dont il dispose pour d’autres investissements.

A propos de Laurence 145 Articles
Je partage ici mon expérience dans l'investissement immobilier, la fiscalité et la gestion de patrimoine.

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