Droit de préemption du locataire : comment vendre un bien occupé en respectant vos obligations

Vendre un logement occupé par un locataire oblige le bailleur à respecter une procédure précise. Le locataire dispose d’un droit de priorité pour acquérir le bien avant tout autre acheteur, encadré par la loi du 6 juillet 1989. Ignorer cette obligation peut entraîner la nullité de la vente et des sanctions financières.

Voici ce que vous devez savoir sur les délais, les étapes à respecter et les cas où ce droit ne s’applique pas.

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption du locataire est le mécanisme légal qui permet à un locataire en place de se voir proposer l’achat du bien qu’il occupe en priorité, avant tout autre acheteur potentiel. Ce droit est prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les baux d’habitation non meublés. Son objectif est clair : éviter qu’un locataire ne se retrouve expulsé sans avoir eu la possibilité de devenir propriétaire de son logement.

Concrètement, si vous décidez de vendre un logement que vous louez nu (non meublé), vous devez informer votre locataire en même temps que vous lui délivrez son congé, en lui proposant d’acheter le bien au prix que vous avez fixé. Ce n’est pas une simple formalité : le non-respect de cette obligation peut remettre en cause la transaction entière.

À retenir : le droit de préemption du locataire s’applique uniquement aux locations vides (non meublées) régies par la loi de 1989. Les baux meublés en sont actuellement exclus. Une proposition de loi déposée au Sénat en novembre 2025 prévoit toutefois d’étendre cette protection aux locataires de logements meublés.

La procédure de congé pour vente : les étapes à respecter

Le congé pour vente doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier). Un simple email ou un courrier ordinaire n’a aucune valeur juridique et expose le bailleur à une nullité.

Ce courrier doit contenir des mentions obligatoires précisément définies par la loi : le prix et les conditions de la vente, une description précise du bien et la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi de 1989. Si l’une de ces mentions est absente ou erronée, le congé peut être déclaré nul. Nous vous recommandons de faire rédiger ce document par un notaire ou un avocat spécialisé pour éviter tout risque.

Avant d’entamer cette procédure, pensez à fixer un prix réaliste. Une estimation précise de votre appartement vous évitera de proposer un prix que vous serez contraint de revoir à la baisse ensuite, ce qui déclencherait automatiquement un second droit de préemption au bénéfice du locataire.

Les délais de réponse du locataire et les suites de la procédure

À réception du congé pour vente, le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre. L’absence de réponse dans ce délai équivaut à un refus. Si le locataire accepte mais a besoin d’un financement bancaire, ce délai est porté à 4 mois pour lui laisser le temps de monter son dossier de crédit.

Si le locataire refuse, la vente peut se poursuivre normalement avec un tiers acquéreur. Toutefois, si vous vendez finalement à un prix inférieur à celui proposé au locataire, vous devez lui notifier ce nouveau prix avant de signer avec l’acheteur tiers. Il dispose alors d’un second droit de préemption d’une durée d’un mois. Ce mécanisme est fréquemment méconnu des vendeurs et représente l’une des sources les plus courantes de contentieux lors des ventes de biens occupés.

Attention : si votre locataire a refusé l’offre initiale et que le prix de vente final est inférieur à celui qui lui a été proposé, vous devez obligatoirement lui notifier la nouvelle offre. Ne pas le faire expose la vente à une action en nullité.

Les cas où le droit de préemption ne s’applique pas

Plusieurs situations dispensent le bailleur de cette obligation. La vente à un membre de la famille jusqu’au 3e degré inclus (parents, grands-parents, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux, nièces) est exclue du champ d’application. Dans ce cas, vous n’avez pas à proposer le bien à votre locataire en priorité.

Les locations meublées sont également exclues du droit de préemption en vertu du droit actuel. La loi du 6 juillet 1989 ne leur impose pas cette obligation pour le congé pour vente. Cela dit, si vous gérez une location meublée soumise à des règles d’usage spécifiques, restez attentif : la proposition de loi «Conforter l’habitat» déposée au Sénat fin 2025 prévoit d’étendre ce droit aux baux meublés. Si elle est adoptée, les règles du jeu changeront.

Enfin, dans le cas d’une vente d’un immeuble de plus de 10 logements, une procédure renforcée s’applique avec des délais étendus et des notifications individuelles à chaque locataire. Chaque situation mérite donc d’être étudiée avec attention avant d’engager la procédure.

Les sanctions encourues en cas de non-respect

Ne pas respecter le droit de préemption du locataire expose le bailleur à des conséquences sérieuses. La principale est la nullité de la vente : le locataire peut saisir le tribunal pour faire annuler la transaction s’il n’a pas été correctement informé ou si les délais n’ont pas été respectés. Cette action se prescrit par 5 ans à compter de la publication de la vente au registre des hypothèques.

Des amendes administratives peuvent également s’appliquer : jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Sans compter les éventuels dommages et intérêts si le locataire subit un préjudice. Pour votre prochain investissement après la vente, négocier votre crédit immobilier dans les meilleures conditions reste un levier clé pour maximiser votre rendement.

Vendre un logement occupé sans avoir respecté le droit de préemption du locataire peut entraîner la nullité de l’acte de vente, même plusieurs années après la transaction. L’acheteur et le vendeur peuvent tous deux subir les conséquences de ce non-respect.

Questions fréquentes sur le droit de préemption du locataire

Voici les interrogations les plus courantes des bailleurs sur ce sujet.

Mon locataire peut-il exercer son droit de préemption si je vends à un prix plus bas après son refus initial ?

Oui. Si vous réduisez le prix de vente après que votre locataire a refusé l’offre initiale, vous devez lui notifier ce nouveau prix. Il dispose alors d’un second droit de préemption, valable 1 mois. Ne pas respecter cette étape peut rendre la vente annulable.

Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas dans les 2 mois ?

L’absence de réponse dans le délai de 2 mois vaut refus tacite. Le bailleur peut alors vendre le bien à un tiers acquéreur, à condition que le prix et les conditions de vente restent au moins équivalents à ceux proposés au locataire.

Le droit de préemption s’applique-t-il si je vends à un membre de ma famille ?

Non. La vente à un parent jusqu’au 3e degré de parenté (frère, sœur, neveu, nièce, grand-parent, oncle, tante) est dispensée du droit de préemption du locataire. Vous n’avez pas à lui proposer le bien en priorité dans ce cas.

Quelles sont les mentions obligatoires de la notification de congé pour vente ?

Le congé pour vente doit obligatoirement mentionner le prix de vente, les conditions de la vente, une description précise du bien et la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L’absence de l’une de ces mentions entraîne la nullité du congé.

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain et peut-il s’ajouter au droit du locataire ?

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune de se substituer à l’acheteur pour acquérir un bien immobilier dans les zones qu’elle a délimitées. Il s’applique en parallèle du droit du locataire et peut s’exercer même si ce dernier a refusé l’offre. Le notaire notifie automatiquement la commune lors de toute promesse de vente dans une zone DPU.